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重要!再爆王炸,全面解讀深調控下的樓市質變

2021年06月05日 15:18   來源:寧波房產超市網
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[導讀]重要!再爆王炸,全面解讀深調控下的樓市質變

設想一下,如果把房地產稅和三孩政策疊在一起看,**獲利的,會是誰?

 

5月31日,也就是兒童節前一天(真會選日子),重要會議上發布信號,那就是讓一眾爹媽以及他們的爹媽心驚肉跳的三孩政策,可能真要來了!

 

一時間全網為之瘋狂,除了調侃“65歲退休錢還沒領到先領到9個孫子輩”外,敏銳的地產人們,已經從中理出了一條關系到樓市未來格局的脈絡:


購房者對戶型的需求,怕是要變!

想想也是,不管是大家庭還是小家庭,在一個新成員到來后,格局必然亂套,這最起碼也是得多一個房間的問題,卻又不單單是多出一個房間的問題。

 

大家對這個還未定下來的政策之所以反應如此之大,主要還是因為之前吹風吹太多了,這回重要會議一提,怕不是靴子終于要落地了。

 

而除了三孩外,還有一個政策,也是提前吹風吹了好久的,那就是諸多人眼中用來降房價的“最終奧義”——房地產稅。

 

雖說沒有反應這么激烈,但是隨著新試點的預設立,熱度算是只增不減。

 

乍一看似乎沒有什么交集,但實際上兩者都可以對如今的樓市造成深遠影響,而且都在5月被重要會議提及,這是不是意味著,兩者可能同時襲來?!


一、


近日,一顆事關中國樓市**的棋子突然落下,讓大家都防不勝防。



國有土地出讓收入,自2022年起,全面劃轉稅務部門征收。

 

具體的時間表是:

自2021年7月1日起,選擇在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省(自治區、直轄市、計劃單列市)以。▍^、市)為單位開展征管職責劃轉試點。

自2022年1月1日起全面實施征管劃轉工作。

在此之前,很長一段時間以來,人們對于樓市的信心,都來源于一個充滿魔法的名詞:土地財政。

這也是很多專家之所以看多樓市的**底層邏輯。

地方政府嚴重依賴于土地財政,所以才造成地方對政策的消極執行,這是在調控之后,各城市房價熱度屢創新高的所有根源。


財政部公布的數據是,2021年1到4月累計,全國政府性基金預算收入24277億元,同比增長36.6%。其中,國有土地使用權出讓收入21383億元,同比增長35%。

也就是說,2021年前4月全國賣地一共收入了2.1383萬億元,因為這個錢全部留在了地方,占地方一般公共預算收入的比例是52%。

地方財政100塊收入里面,賣地收入的錢52塊。

專家說的很對,看了這個數據,沒人會懷疑那個樓市永遠漲的邏輯。

這也是民間對樓市龐大信息的基礎之源。

但現在一切忽然斷了,甚至連支撐這個邏輯的支柱都不存在了。

整個中國樓市的邏輯都變了。

之前,是地方財政依賴,所以供給越少,地價越高。沒錢了就拍幾塊,就能解決很多問題,現在甚至在手里空轉的機會都沒有了。


二、

地產對于中國經濟的意義究竟是什么?

無論是改善人們的居住需求,是有效支撐國民經濟快速發展,還是中國城市化建設的主要載體。

以上任何一個,房地產開發企業都功不可沒,這是毋庸置疑的事實。

但是從國家的頂層思維來看,房地產已經不可能再是**戰略。


從2019年的7月30日政治局會議開始,關于房地產的一切,都已經挑明了說了。

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

 

讀完這句,地方政府,開發商,房地產**客都開始緊張,仿佛地產行業的前景已成定局。

中國經濟雙循環則徹底將房地產打入了谷底,這是中國樓市身份轉換的最重要的原因。

在此之后,更多的大棒接踵落在了房地產身上。

三道紅線直接卡死的是房地產融資。

有多少昨日還風光無限的地產頭部企業,忽然之間就危機重重,陷入違約的沼澤之中。

甚至有人因為200億的到期債債,就到了賣地買資產求生的地步。

在幾年前,這完全是不可想象的,那個時候,高杠桿加持狂飆突進做規模爭老大,才是地產正常人干的事。

然后則是一年三次的集中土拍。

大多數時候,樓市的持續火熱,都是因為供需失衡。每年實際的共計,總是只能到實際供給的百分之幾十,從來都沒有按計劃完成過。

這一方面是供給過少造成供需失衡;另一方面也造成了開發商搶地,從而又抬高溢價,**頻出。

但是不管是那一面,最終的結果總是助燃了房價。

集中預告,集中出讓,就是預告多少拍多少,這是對供給的針對性政策。

但是這些都是表象,真正的本象則仍是土地財政。

一個流傳久遠的共識是,房價過高,是因為地價太高。這是必然的,因為當一個城市幾乎百分百要靠賣地過生活發工資的時候,地價是不可能不高的。

現在好了,一切都解決了。

這真的是一個雷厲風行的時代。

那些積重難返的過往,往往是三下五除二的就給解決了。這個時刻,總讓人想起1990年代,那是另一個雷厲風行的時代,奠定的卻是此后20年中國經濟的發展基礎。

誰能說這一刻,奠定的不是此后的另一個20年。

到了這里,關于樓市那些舊日的博弈、那些消極執行的基礎被連根拔斷了。

從三道紅線,到土地集中出讓,再到出讓金歸于稅收,這一系列的層層遞進的政策,令人嘆為觀止,真的是大手筆。

狂飆了幾十年的中國樓市,在民眾心里已成宗教的地產信仰,到這一刻,已經徹底完成了歷史使命。

接下來,該以民生的姿態出現了。


三、

可以肯定的是,此后的樓市將有幾個顯著的特征。

**,國央企的參與度將越來越深。此后,在出讓金變更后,很多城市不愿意做的**土地整理,大概率將由國央企接手。

后期的樓市開發,也將越來越向大型的地產托拉斯集中。

第二,提倡了很久的共有產權房,和公共租賃用房,將真正迎來爆發的時刻。

中國樓市正在全面的新加坡化。

國內住宅將越來越兩極分化:豪宅將會越來越權貴化,稅費也會越來越高。和普通住宅消費的隔絕,也將越來越遠。

剩下的就是剛需的共有產權房;再往下就是底層的租賃房。

這是一個滿足各**需求的分配形式。

第三,房地產稅到了非出不可的時刻。

中國房地產領域的稅費,一直以來有三種:建設環節稅費,交易環節稅費和保有環節稅費。

一直以來,保有環節的房地產稅之所以遲遲難出,就是因為土地出讓金和前兩個環節的稅費,收起來更方便。

現在**的變化就是,土地對于政府來說,已經是徹底的去金融化。

此時,土地的經濟屬性開始增強,這促使地方政府能更主動的調整供給總量。

之前在總供給不足的情況下,土地供給減少,抬高地價,已經成為央地矛盾的最主要表現。

現在則到了地方政府不得不做增量的時刻。在房產稅之下,地方政府為了得到增量稅收,只能通過多出讓土地來實現。

這和以往主要通過減少土地出讓來實現收入增長,形成了截然的反差。

而地方的積極性,也必將從賣地轉向增量稅收。




四、

此刻,中國樓市的底層邏輯,已經產生了質的變化。

過往兩三年,國內樓市經歷了最為無序慌亂的時刻。調控越來越嚴格,但是價格卻越來越漲,市場也越來越熱。

這一切,都是因為,過往只是在表象上下功夫。

現在,則是直指本相,打的是樓市真正的七寸。
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